Lohnt sich eine Umschuldung? | Immobilienfinanzierung in Österreich

Lohnt sich eine Umschuldung | Immobilienfinanzierung in Österreich

Das Zinsniveau in Europa ist tiefer als je zuvor. In diesem Umfeld kann sich auch in Österreich eine Umschuldung der eigenen Immobilienfinanzierung richtig lohnen. In diesem Blogbeitrag erfährst du, wie du ganz einfach und schnell feststellen kannst, ob du deinen Kredit-Geber wechseln solltest.

Einleitung

Das Zinsumfeld ist so günstig wie nie zuvor. Das Leid der Sparer kann zur Freude der Kreditnehmer werden. Wer seine Eigentumswohnung oder das Einfamilienhaus teilweise mit einer Immobilienfinanzierung realisiert hat, sollte diese günstige Gelegenheit ausnützen. Aktuell ist wohl der beste Zeitpunkt, um zu Überprüfen, ob sich eine Umschuldung lohnt. Häufig kann man sich für die verbleibende Laufzeit einige tausend Euros und teilweise sogar deutlich über 10.000 € an Zinsen ersparen.

Die meisten stellen sich eine Umschuldung sehr kompliziert vor, weil die Kreditaufnahme damals schon keine lustige Angelegenheit war. Aber ich verspreche dir, eine Umschuldung ist tatsächlich viel einfacher und schneller möglich, als ein Finanzierung mit Baukonto.

Mit diesem Blogartikel möchte ich dir ein Werkzeug in die Hand legen, mit dem du einfach und rasch überprüfen kannst, ob es sich lohnt. Und genau deshalb müssen wir uns vorab ein paar Gedanken zu den wichtigsten Parametern der bestehenden und künftigen Finanzierung machen.

Zinsen | Fix oder variabel?

Ein laufender Kredit hat eine dominierende Kostenkomponente. Die Zinsen. Sie sind so lange zu zahlen, bis dein Kredit vollständig getilgt wurde.

Wir unterscheiden zwischen fixen und variablen Zinsen.

Variabel verzinste Darlehen sind die Basisvariante. Bei diesen wird der Zinssatz in der Regel alle 3 Monate entsprechend der allgemeinen Zins-Entwicklungen im Vorquartal angepasst. Als Referenz-Zinssatz wird meist der 3-Monats-Euribor herangezogen. Das ist auch der Basiszinssatz, zu dem sich Banken im Euro-Raum untereinander Geld borgen.

Ein Fixzinsdarlehen hat einen vorab vereinbarten, fixen Zinssatz für eine vorab definierte Periode. Nach der Fixzinsperiode ist es ein ganz normales, variabel verzinstes Darlehen. Es kann zum Beispiel sein, dass 200.000 € auf 20 Jahre aufgenommen wurden und der Zinssatz für die ersten 10 Jahre bei 2% liegt. Danach wird der Zinssatz variabel jedes Quartal an den 3-Monats-Euribor angepasst. Im Kreditvertrag ist natürlich auch festgelegt, wie sich der für dich relevante Zinssatz genau berechnet.

Häufig ist die Immobilienfinanzierung auf ein Fixzinsdarlehen und ein variables Darlehen aufgeteilt. Auch geförderte Darlehen sind sehr üblich, die wiederum entweder fix oder variabel verzinst sind.

Lohnt sich eine Umschuldung - Immobilienfinanzierung und Kredite in Österreich

Die Kreditmarge | Entscheidende Komponente bei jeder variablen Finanzierung!

Wie bereits ausgeführt, sind die Zinsen entscheidend für die Kostenbelastung. Sie zu minimieren bedeutet, dass du mehr Geld für die Tilgung verwenden kannst. Damit sinkt entweder die Kreditrate oder du bist schneller schuldenfrei.

Damit du ein Gefühl für die historische Entwicklung der variablen Zinsen bekommst, stelle ich dir hier den Verlauf des 3 Monats-Euribor dar.

Der Zinssatz für variabel verzinste Darlehen ist so günstig wie nie zuvor. Lohnt sich eine Umschuldung in Österreich. Immobilienfinanzierung und Kredite
Entwicklung des 3 Monats-Euribor seit 1999. Die Basis der variablen Zinssätze. Quelle: euribor-rates.eu

Dein variabler Kredit wird alle 3 Monate entsprechend der Veränderung dieses Zinssatzes angepasst. Und du siehst, dass der Zinssatz ab 2012 nur gesunken ist. Aktuell liegen wir bei unter -0,5%.

Das ist allerdings nicht der Gesamtzinssatz den du bei deinem Kredit zu bezahlen hast. Du bezahlst den 3 Monats-Euribor + x,xx%.

Warum?

Erstens, weil die Bank auch etwas verdienen muss. Schließlich hat sie nicht nur Kosten durch die Kreditverwaltung sondern muss auch Gewinne erzielen. Und zweitens, weil sie auch ein Risiko eingeht. Bei Kreditnehmern mit höchster Bonität (= geringstes Ausfallsrisiko) ist dieser Aufschlag viel geringer als bei Kreditnehmern, die sich die monatliche Rate gerade noch leisten können.

Dieser Aufschlag wird häufig auch als Kreditmarge bezeichnet. Bei einem variablen Kredit ist somit ausschließlich die Marge entscheidend. Vor einer Umschuldung berechnet man, ob die niedrigere (= vorteilhaftere) Marge die Kosten einer Umschuldung überkompensiert.

Der Fixzinssatz

Beim Fixzinsdarlehen ist es weniger klar, wie sich der Zinssatz zusammensetzt. Natürlich gibt es einen starken Wettbewerb der Banken um die Häuslbauer und Immobilienkäufer. Dieser sorgt dafür, dass auch die Fixzinskonditionen für die verschiedenen Laufzeiten in der Vergangenheit deutlich besser wurden.

Wenn eine Bank ein Fixzinsdarlehen vergibt, dann kann sie genau planen, welche Zinszahlungen aus diesem Darlehen in den nächsten Jahren zu erwarten sind. Da die Bank meist kein Risiko eingehen darf oder kann, muss sie diese Zinszahlungen absichern. Die Differenz zwischen Absicherung und Zinseinnahmen aus dem Kredit stellen den Ertrag aus dieser Finanzierung dar. Im Fachjargon sagt man, dass sich Banken fristenkongruent finanzieren müssen.

Ich war ein paar Jahre im Konzern-Treasury – also in der Finanzierungsabteilung – eines größeren Unternehmens beschäftigt. In dieser Zeit waren Finanzierungen natürlich auch ein Thema. Wenn wir für das Unternehmen Angebote von Banken für langfristige, fixe Darlehen eingeholt haben, dann war immer der EURO-Swapsatz für die jeweilige Laufzeit relevant.

Der Euribor ist für den kurzfristigen Geldmarkt bis 1 Jahr maßgeblich und der EURO-Swapsatz für den langfristigen Kapitalmarkt bis zu 30 Jahren. Möchte ein Unternehmen eine 10-jährige Fixzins-Finanzierung aufnehmen, dann ist die Basis meistens der 10-jährige EURO-Swapsatz. Verhandelt wird nur über den Aufschlag. Dieser Aufschlag bzw. die Marge ist – so wie bei einem variabel verzinsten Darlehen – bonitätsabhängig.

Wir sehen, dass die Logik bei einem fix verzinsten Darlehen die gleiche ist, wie bei einer variabel verzinsten Finanzierung. Es gibt in der Regel eine Basis und eine Marge. Beim Fixzinsdarlehen ist die Marge allerdings im Kreditvertrag nicht ersichtlich. Sie ist auch nicht wirklich von Interesse, da man den Fixzinssatz sehr einfach vergleichen kann.

Der EURO-Swapsatz | Die versteckte Basis von fix verzinsten Finanzierungen

Nichtsdestotrotz erzähle ich dir all das hier. Denn ich möchte dir nachfolgend zeigen, dass sich die Referenz-Zinssätze am langfristigen Kapitalmarkt auch massiv zu deinen Gunsten bewegt haben.

Fix verzinste Darlehen sind auch in Österreich so günstig wie nie zuvor. Günstige Immobilienfinanzierungen und Kredite mit Umschuldung erhalten.
Der 10-jährige Euro-Swapsatz ist meist die Basis für 10-jährige Fixzinsdarlehen. Quelle

In diesen Chart ist ersichtlich, dass der 10-jährige EURO-Swapsatz in 10 Jahren von über 3% auf unter 0% gefallen ist.

Nehmen wir an, dass die Marge 1% beträgt. Dann hätte man im Jahr 2010 für eine 10-jährige Fixzinsbindung über 4% p.a. (EURO-Swap + Marge) bezahlt. Heute würde man für die gleiche Bindungsdauer weniger als 1% pro Jahr zahlen. Bei einer Finanzierung iHv. 200.000 € würde man sich Anfangs also über 6.000 € pro Jahr an Zinsen ersparen. (200.000 € x 3% Ersparnis)

Ein kurzes Fazit zu den Zinsentwicklungen

In beiden Charts hast du gesehen, dass die Zinsen in den letzten 10 Jahren nur eine Richtung kannten. Sie sind deutlich gesunken. Wenn sich Banken untereinander für nur 3 Monate Geld borgen, dann berechnen sie einem bei gleicher Bonität Zinsen von ca. -0,5% wenn sie sich das Geld für 10 Jahre borgen, dann sind es aktuell -0,25%.

Zwei Dinge fallen auf:

  1. Zwischen einer 3-monatigen und 10-jährigen Laufzeit ist aktuell nur ein Unterschied von 0,25%. Das ist wirklich nicht viel.
  2. Eine Bank muss Geld dafür zahlen, wenn sie das Geld bei einer anderen Bank parken möchte. Umso größer ist aus meiner Sicht der Anreiz, das Geld zum Beispiel in Form von Finanzierungen an die Frau oder den Mann zu bringen. Genau das möchte die Politik erreichen. Dass das Geld in die Wirtschaft kommt, damit investiert wird.

Fleißige Sparer spüren schon lange, dass man keine Zinsen mehr erhält. Kreditnehmer mit älteren Fixzinsdarlehen oder mit zu hohen Aufschlägen, haben mit einer Umschuldung auch die Möglichkeit, in den Genuss einer unglaublich niedrigen Verzinsung zu gelangen.

Kann man jeden Immobilienkredit umschulden?

Prinzipiell ja. Es ist egal ob du ein Fixzinsdarlehen, eine variables Darlehen, einen geförderten Kredit oder ein Bauspardarlehen hast. Jedes Darlehen kann vorzeitig abgelöst werden. Bei einer Umschuldung wird ein neuer Kredit bei einer anderen Bank aufgenommen um damit das bestehende Darlehen zur Gänze zu tilgen.

Eine Umschuldung macht jedoch nur dann Sinn, wenn die Kosten der Umschuldung durch die künftige Zinsersparnis deutlich überkompensiert werden.

Entscheidend sind daher bei jeder Umschuldung einerseits die Kosten und andererseits die neuen Konditionen. Und genau auf diese Parameter müssen wir unseren Fokus legen.

Kosten einer Umschuldung

Die Kosten sind folglich das KO-Kritierium für jede Umschuldung. Welche Player sind im Wesentlichen an einer Umschuldung beteiligt bzw. wer verdient an einer Umschuldung?

  • Der Kreditvermittler,
  • die neue, finanzierende Bank,
  • die alte, abzulösende Bank,
  • der Staat Österreich mit dem Pfandrecht,
  • der Notar und der Gutachter.

Die Aufzählung ist schon sehr umfangreich. In den nachfolgenden Absätzen erfährst du das Wesentlichste zu den einzelnen Kostenpositionen. Du wirst allerdings schnell feststellen, dass es gerade ein paar Komponenten sind, die richtig ins Gewicht fallen.

Die Kosten einer Umschuldung lassen sich auf ein paar wesentliche Komponenten reduzieren. Günstige Immobilienfinanzierungen und Kredite mit einer Umschuldung nutzen.

Kreditvermittler | Teuer, aber auch notwendig?

Kreditvermittler sollen im Interesse des Kunden das beste Angebot für die Finanzierung ihrer Immobilie finden und vermitteln. Dafür erhalten sie eine Vermittlungsprovision. Diese Vermittlungsprovision wird häufig als Bearbeitungsgebühr bezeichnet.

Bei Hypothekarkrediten beträgt die Vermittlungsprovision üblicherweise zwischen 1% – 3% der Kredithöhe. Das ist aus meiner Sicht sehr viel Geld für den Abschluss eines einzigen Vertrags.

Ich persönlich bin kein großer Freund von Vermittlungen auf Provisionsbasis. Den hier kann man nie wirklich sicher sein, ob man jene Finanzierung angeboten bekommt, die für mich am günstigsten ist oder jene, bei der der/die Vermittler/in die höchste Provision erhält. Der Interessenkonflikt lässt sich bei Kreditvermittlern kaum vermeiden.

Braucht man einen Kreditvermittler als zusätzliche Instanz?

In den allermeisten Fällen nicht. Man kann schließlich ganz einfach direkt zur Bank gehen. Wichtig ist, dass man nicht blauäugig und unvorbereitet auf die besten Konditionen hofft.

Bearbeitungsgebühr und Kreditmarge | Kosten der neuen Bank

Logischerweise verdient jene Bank, die deinen Kredit übernimmt, auch an der Umschuldung. Sonst würde sie es nicht machen. Im wesentlichen gibt es hier für den Kunden/Schuldner drei Kostenquellen:

  1. die Bearbeitungsgebühr
  2. die Kreditmarge
  3. die Kontoführungsgebühren

Wenn die Bank direkt – also ohne Kreditvermittler – anspricht, dann bezahlt man zwar keine Vermittlungsprovision, aber eine Bearbeitungsgebühr. Diese liegt nach meiner Erfahrung bei weniger als 1% der Kreditsumme.

Die Haupteinnahmequelle für die Bank ist allerdings die Kreditmarge. Das Konzept habe ich oben bereits eingehend beschrieben. Bei variablen Krediten findet man den Aufschlag im Kreditvertrag oder in der Finanzierungszusage.

Das kann wie folgt aussehen:

„Der Sollzinssatz ergibt sich aus dem 3-Monats-EURIBOR Durchschnittszinssatz plus einem Aufschlag von 0,75%.“

Aber auch bei Fixzinsdarlehen ist ein Aufschlag eingerechnet. Auch wenn er im Kreditvertrag nicht speziell ausgewiesen wird. Die Bank muss auch damit etwas verdienen.

Zu guter letzt verdient die Bank an den Kontoführungsgebühren. Ein Kredit wird prinzipiell wie ein Girokonto abgerechnet. Mit dem Unterschied, dass der Saldo immer (tief) negativ ist. Für jedes Kreditkonto hat man meist monatlichen Gebühren zu bezahlen. Bei einem geteilten Darlehen (fix + variabel) fallen die Kontoführungsentgelte für jede Tranche an.

Für die Berechnung der Vorteilhaftigkeit sind die Einmalkosten entscheidend. Die Kreditkonditionen – also Fixzinssatz, Marge und Kontoführungsgebühren – müssen in Summe schließlich deutlich besser sein. Sonst wäre alles andere überflüssig.

Somit ist in diesem Sinne unter Kosten hauptsächlich die einmaligen Bearbeitungsgebühr der Bank relevant.

Alte, abzulösende Bank | Vorfälligkeitsentschädigung bei fix verzinsten Darlehen

Wie wir uns vorstellen können, möchte eine Bank natürlich keinen guten Kreditnehmer verlieren. Damit geht eben der Verlust einer Einnahmequelle einher. Aber sie können einen – wie oben beschrieben – nicht daran hindern.

Bei einer Umschuldung ist es von wesentlicher Bedeutung, ob das Darlehen variabel oder fix verzinst ist.

Variabel verzinste Darlehen können jederzeit und kostenlos ganz oder teilweise getilgt werden.

Fix verzinste Darlehen können meist nicht kostenlos vorzeitig getilgt werden. Banken dürfen, falls sie sich dies im Kreditvertrag gesichert haben, eine Vorfälligkeitsentschädigung verrechnen.

Der Gesetzgeber sagt, dass Sondertilgungen bis zu 10.000€ pro Jahr kostenfrei sein müssen. Bei einer Umschuldung geht es allerdings um deutlich höhere Beträge. Deshalb wurde auch gesetzlich geregelt, dass die Bank bei einer vorzeitigen Tilgung eine Vorfälligkeitsentschädigung von max. 1% der offenen Kreditschuld verrechnen darf. Mehr ist nicht erlaubt. Am Besten ist es, einfach im Kreditvertrag nachzusehen. Egal was dort geschrieben steht, die ersten 10.000€ sind kostenlos und der Rest darf maximal 1% kosten.

Vielleicht hast du Glück, denn ich habe schon öfters gesehen und gehört, dass keine Vorfälligkeitsentschädigung vertraglich gesichert wurde. Das wäre natürlich der Idealfall.

Auch bei geförderten Krediten oder Bauspardarlehen sind die gleichen Regelungen bezüglich Sondertilgung und Vorfälligkeitsentschädigung zum Schutz der Kreditnehmer wirksam.

Hypothekarische Besicherung | Die wohl wesentlichste Kostenkomponente

Jede Bank ist alleine schon auf Grund der strengen Bankregulierung angehalten, sehr gut besicherte Darlehen zu begeben. Die höchste Form der Absicherung ist eine Hypothek. Also eine Eintragung des Pfandrechts im öffentlichen Grundbuch.

Wenn du als SchuldnerIn die Kreditannuitäten nicht mehr bezahlst, so kann sich die Bank zur Bedienung der Schulden im schlimmsten Fall deine Immobilie einverleiben und zur Tilgung der Schulden veräußern. Aber soweit soll es natürlich nie kommen.

Um die Eintragung des Pfandrechts kommt man kaum herum. Das ist natürlich nicht toll, denn man hat schon einmal die Eintragung der bestehenden Finanzierung bezahlt. Aber es ist leider so.

Mit welchen Kosten muss man bei einer Eintragung rechnen?

Die Eintragung des Pfandrechts in das Grundbuch kostet 1,2% der Kreditsumme. Das ist aber nicht alles, da auch die Nebenkosten des Kredits (Zinsen, usw…) eingetragen werden. In der Regel wird die Kreditsumme im Grundbuch um 20% überdeckt.

Die Eintragung der Hypothek kostet somit 1,44% (120% x 1,2%).

Beispielsweise wird bei einem 200.000€-Darlehen ein Pfandrecht in Höhe von 240.000€ eingetragen. Die Gebühr beträgt somit 2.880€. Hinzu kommen noch von der Höhe her untergeordnete Eingabegebühren.

Notarielle Beglaubigung und Schätzgebühren

Eintragungen und Änderungen ins Grundbuch bedürfen einer notariellen Beglaubigung. Deshalb werden auch Beglaubigungsgebühren anfallen. Bei den von mir begleiteten Umschuldungen betrugen diese Kosten in der Regel unter 500€. Diese sind oftmals abhängig von der Kreditsumme und können auch weniger als 100€ betragen.

Für viele Banken ist es nicht ausreichend, den Wert der Immobilie anhand der Lage, der Pläne und von Fotos zu bestimmen. Diese engagieren einen Gutachter um den Wert der Immobilie zu schätzen. Die Schätzkosten trägt auch der Kreditnehmer. Erfahrungsgemäß liegen diese auch in einem Bereich zwischen 100€ und 500€.

Generell würde ich empfehlen, in den späteren Verhandlungsrunden auch diese Kostenpositionen zu behandeln. Oftmals gibt es auch hier einen Spielraum. Vielleicht könnte die Bank sogar auf die Schätzung verzichten?

Umschuldungskosten | Fazit mit den gewichtigsten Komponenten

Wie du oben gesehen hast, fallen folgende Komponenten am meisten ins Gewicht.

  1. Bearbeitungsgebühr Bank | 0,5% – 1% (ohne Vermittler!!)
  2. Eintragung Pfandrecht ins Grundbuch | rd. 1,5%
  3. Vorfälligkeitsentschädigung bei Fixzinsdarlehen | max. 1%

Wird die Umschuldung ohne Vermittler bestritten, so kann man grob sagen, dass die Einmalkosten bei einem Fixzinsdarlehen rund 3% – 3,5% betragen und bei einem variablen Darlehen rund 2% – 2,5%.

Bitte nagle mich nicht auf diese Werte fest. Es kann natürlich – wie immer – auch viel teurer. Es hängt im Endeffekt von deinem Engagement und Verhandlungsgeschick ab. Aber für die weiteren Rechnungen haben wir nun einen groben Richtwert.

Mit diesem können wir einfach überschlagen, ob und wie schnell sich eine Umschuldung für dich rechnet.

Datenerhebung | Laufende Finanzierung/en

Mittlerweile ist es sehr einfach abzuschätzen, welche Kreditkonditionen man in etwa erhalten würde. Bevor wir das jedoch machen können, ist es erforderlich, ein paar Daten der laufenden Finanzierung zu erheben. Dazu benötigst du eigentlich nur den Kreditvertrag bzw. die Kreditverträge und die letzten Kontoauszüge der Finanzierung/en.

Prinzipiell bräuchtest du für die Einholung von Angeboten nur die aktuell aushaftende Kreditsumme. Diese kannst du ganz einfach auf Basis der letzten Kontoauszüge feststellen oder vielleicht sogar im Online-Banking abrufen.

Allerdings ist bereits jetzt der Blick in die Kreditverträge sehr wichtig. Denn du solltest folgende Daten unbedingt wissen:

  • Allgemein
    • Restlaufzeit der Finanzierung
    • Aktuelle Restschuld
    • Kontoführungsgebühr
  • Variabel verzinste Darlehen
    • Marge/Kreditaufschlag (meist 3 Monats-Euribor + X,XX%)
    • Aktueller Zinssatz
  • Fix verzinste Darlehen
    • Zinssatz
    • Verbleibende Dauer bis zum Ende der Zinsbindung
    • Marge/Kreditaufschlag ab Ende der Zinsbindung (meist 3 Monats-Euribor + X,XX%)
    • Sondertilgungsmöglichkeiten

Datenerhebung | Immobilie

Bei einer Umschuldung geht die Bank mittels Hypothek ins Grundbuch deiner Immobilie. Bevor sie eine Umschuldung abschließt, möchte sie den Wert deiner Immobilie wissen.

Das geht am Einfachsten, in dem du heraussuchst, wie viel dich die Immobilie bei der Anschaffung/Errichtung inklusive Grundstück gekostet hat. Hier kann eine schöne Tabelle/Liste mit der Zusammensetzung des Gesamtwertes deiner Immobilie sehr dienlich sein.

Hilfreich ist auch, wenn du ein Gefühl dafür hast, wie hoch die Grundstückspreise in deiner Umgebung aktuell sind. Wenn diese in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind, dann kannst du den Wert deiner Immobilie inkl. Grundstück auch nach oben anpassen. Du solltest es jedenfalls gut argumentieren können.

Für eine erste Abschätzung ist es auch hilfreich, wenn du Daten wie Wohnnutzfläche und zB. Bezugsjahr bei der Hand hast.

Datenerhebung | Haushalt

Zu guter letzt brauchst du nur noch ein paar persönliche Daten zusammensuchen.

Folgende Informationen solltest du bei der Hand haben:

  • Monatliches Netto-Einkommen
  • Sonstige regelmäßige Einnahmen (Mieten, usw.)
  • Sonderausgaben wie Leasingraten, Alimente, Kreditraten von anderen Finanzierungen)

Wird die Finanzierung zu zweit aufgenommen, dann benötigt man natürlich auch für diese Person die Daten.

Abschätzung der Konditionen einer Umschuldung

Nachdem wir nun alle wesentlichen Daten zusammengetragen haben, können wir ganz einfach abschätzen, wie gut deine Umschuldung finanzierbar wäre und welche Konditionen du erwarten kannst.

Dazu verwende ich immer die Plattform durchblicker.at. Diese agieren als unabhängiges Vergleichsportal und sind in der Folge auch als Kreditvermittler tätigt.

Über die Kosten der Kreditvermittlung habe ich oben bereits ausführlich gesprochen. Deshalb würde ich dir dringend empfehlen, in dieser Phase noch KEIN verbindliches Angebot einzuholen! Denn dann musst du jedenfalls die Provision bzw. einen Teil der Provision bezahlen!

Wir wollen nur eine schnelle, unverbindliche erste Abschätzung, um festzustellen, ob sich die Umschuldung für dich lohnt.

Mit der nachfolgenden Schaltfläche kommst du zum Portal um erste, indikative Konditionen zu erhalten:

Wenn du die vorher angeführten Daten bereits gesammelt hast, ist es eine Angelegenheit auf ein paar Minuten.

Interpretation des Ergebnisses des Vergleichs

Mit dem nachfolgenden Bild möchte ich dir kurz zeigen, wie so ein Ergebnis auf durchblicker.at aktuell mit Musterdaten aussieht:

Immobilienkredit - Abschätzung Kreditkonditionen mit Musterdaten bei Durchblicker.at. Umschuldung und Kreditfinanzierung in Österreich.
Einfache Musterberechnung einer Umschuldung auf Durchblicker.at | 09.11.2020

Links oben kannst du mit den beiden „Schiebern“ deine gewünschte Finanzierungsstruktur und Laufzeit noch anpassen.

Eine Laufzeitveränderung ändert natürlich die Höhe der Rate und damit auch die Leistbarkeit bzw. Finanzierbarkeit. Für einen korrekten Vergleich solltest du als Laufzeit die Restlaufzeit der aktuellen Finanzierung verwenden.

Wenn du den „Schieber“ Fixverzinsung auf 0 Jahre stellst, dann wird die ganze Finanzierung als variabel gerechnet.

Stellst du die Fixverzinsung – so wie im Beispiel – auf 10 Jahre und die Laufzeit auf 20 Jahre, so ist der Zinssatz für 10 Jahre fixiert und danach läuft die variable Kondition. Im Beispiel siehst du, dass der Fixzinssatz für 10 Jahre 0,7% und der variable Zinssatz nach 10 Jahren 0,36% betragen würde.

Bitte bedenke, dass das Portal hier einfach das aktuelle Niveau des 3 Monats-Euribors einsetzt. Um die Marge abzuschätzen müsstest du nur dieses Niveau abziehen. Hier findest du die aktuellen Werte:

Aktuell (09.12.2020) beträgt dieser -0,53%. Wenn wir also von den 0,36% lt. Durchblicker-Ergebnis die -0,53% abziehen, dann beträgt der Aufschlag circa 0,9%. Das ist dann der Vergleichswert für deine variable Verzinsung.

Alternativ kannst du auch deinen aktuellen Zinssatz für das variable Darlehen laut letztem Kontoauszug mit dem variablen Zinssatz lt. Durchblicker vergleichen. Auch so siehst du, wie hoch die prozentuelle Ersparnis wäre.

Zinsvorteil | Erläuterung der Berechnung

Wir wissen nun die Zinsdifferenz sowohl bei einem vergleichbaren variabel verzinsten Kredit als auch bei einem vergleichbaren fix verzinsten Kredit. Nachdem wir auch schon grob abschätzen können, in welche Höhe sich die Kosten belaufen werden, ist das weitere eigentlich ein Kinderspiel.

Beispielrechnung für einen variabel verzinsten Kredit:

Ersparnis Kreditaufschlag (Alt – Neu): 0,35% pro Jahr
Kosten Umschuldung: 2,5% einmalig

Die Umschuldungskosten sind ein Fixbetrag, der zu Beginn fällig wird und diese gilt es mit den günstigeren, variablen Zinsen über die Jahre hereinzuholen.

Der Zinsvorteil wirkt jährlich, allerdings auf die fallende Restschuld. Schließlich tilgt man mit den Annuitäten immer auch ein Teil der Schulden. Die Annahme, dass man sich jährlich bis zum Laufzeitende 0,35% auf die gesamte Kreditsumme von beispielsweise 200.000€ erspart, wäre falsch.

Der Einfachheit halber können wir aber Annehmen, dass die Restschuld für die Berechnung des jährlichen Zinsvorteils 50% beträgt. Wenn sie aktuell 200.000€ beträgt und nach 20 Jahren auf 0€ getilgt wurde, so ist der Mittelwert aus diesen beiden Werten – also 100.000€ – eine gute Näherung.

Ich möchte dir das gerne auch noch anhand eines konkreten Beispiels vorrechnen. Im ersten Jahr beträgt die Ersparnis 700€ (TEUR 200 x 0,35%) und im 10. Jahr wegen der geringeren Restschuld nur mehr 350€ (TEUR 100 x 0,35%).

Zinsvorteil | Berechnung bei einem variabel verzinsten Kredit

Die gesamte Ersparnis des Netto-Zinsvorteils würde sich vereinfacht und vorsichtig geschätzt nach folgender Formel berechnen lassen:

Ersparnis = Kreditsumme / 2 x Zinsdifferenz x Laufzeit

Ersparnis durch Umschuldung: 200.000€ / 2 x 0,35% x 20 Jahre = 7.000€
Kosten der Umschuldung: 200.000€ x 2,5% = -5.000€
Zinsvorteil (grob): 7.000€ – 5.000€ = 2.000€
Zinsvorteil relativ: 2.000€ / 7.000€ = 28,5%

Mit dieser Umschuldung würde man sich demnach rund 2.000€ bzw. nicht ganz 30% der Zinsen ersparen.

Eine einfache Kontrolle ist auch mit einem Annuitätenrechner online möglich. Dabei hat sich ein Zinsvorteil von rund 7.100€ ergeben. Wir sehen also, dass die Näherungsrechnung nicht so schlecht passt. Das kannst du natürlich auch selbst machen, in dem du die Zinsbelastung für den bestehenden Kredit mit jener des neuen Kredits inkl. Nebenkosten (2,5%) vergleichst.

Die gleiche Systematik kannst du auch beim Fixzinsdarlehen anwenden. Bei den Umschuldungen, die ich bisher begleitet habe, waren Zinsdifferenzen von mehr als 1% keine Seltenheit. Somit rechnet sich eine Umschuldung mit Kosten in Höhe von 3,5% häufig schon nach 3 – 5 Jahren. Der Zinsvorteil ist hier natürlich um ein Vielfaches höher!

Bei Fixzinsdarlehen ist zu beachten, dass man den Zinsvorteil für die Fixzinsperiode und für die variabel verzinste Periode danach getrennt betrachtet. Man muss aber keine wissenschaftliche Arbeit daraus machen. Einfach grob überschlagen reicht in der Regel schon für eine erste Abschätzung, ob man die Umschuldung angehen sollte oder nicht.

Mit meinem nachfolgenden Berechnungstools kannst du diese Annäherungsrechnungen ganz einfach selbst anstellen.

Berechnungstool | Grobe Berechnung des Netto-Zinsvorteils für fix und variabel verzinste Kredite

Variabel verzinstes Darlehen

Fix verzinstes Darlehen

Bitte beachte immer, dass die Berechnung des Zinsvorteils ein Näherungswert ist. Es sind einige Ungenauigkeiten enthalten und jede Rechnung ist natürlich immer nur so gut wie die Qualität der Daten, die eingegeben wurden.

Fazit | Lohnt sich eine Umschuldung?

Bis hierher habe ich beschrieben, wie du selbst einfach und schnell überschlagen kannst, ob sich eine Umschuldung bei deiner Immobilienfinanzierung rechnet. Dabei möchte ich betonen, dass es natürlich keine Gewähr dafür gibt, dass die Kosten der Umschuldung nicht höher werden oder dass du die vom Durchblicker angeführte Kondition erhältst. Die Banken prüfen vor jedem Finanzierungsangebot sehr genau, wie kreditwürdig du bist und welchen Wert die Immobilie hat.

Erfahrungsgemäß kann, wenn man es richtig macht und gut vorbereitet zu den richtigen Banken geht, sogar ein etwas höherer Zinsvorteil lukriert werden.

Ab wann lohnt sich eine Umschuldung? Das kann man nicht verallgemeinern. Ich würde sagen, wenn der Zinsvorteil nach Kosten deutlich über 1.000€ beträgt, dann kann man es machen. Wenn er über 5.000€ beträgt, dann würde ich es jedenfalls machen.

Eine Umschuldung eröffnet einem zudem auch die Möglichkeit, die Finanzierungsstruktur anzupassen und zu vereinfachen.

Weiter Informationen

Finanzierungscoaching | Schnelle und einfache Unterstützung bei der Umschuldung

Wenn du gerne Unterstützung hättest, kannst du mich gerne kontaktieren. Ich stehe dir als unabhängiger Coach auf Honorarbasis zur Verfügung. Dabei besprechen wir, wie man deine Finanzierungsstruktur optimieren könnte, zu welchen Banken ich an deiner Stelle gehen würde und wie du dich am Besten auf die Bankgespräche vorbereiten kannst.

Wenn du dich für meinen Newsletter anmeldest, erhältst du die erste halbe Stunde des Coachings kostenlos.

Ich hoffe dieser Artikel hat dir geholfen. Wenn dem so war oder wenn du Fragen und Anmerkungen hast, kannst du mir diese gerne unten in den Kommentaren hinterlassen.

Viel Erfolg bei deiner Umschuldung!

Liebe Grüße,
Johann


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Sonderthema | Aliquote Refundierung aller Kosten bei vorzeitiger Rückzahlung (für Verbraucherkredite)

Im Zuge meiner Weiterbildung im November 2020 in Sachen Immobilienfinanzierungen informierte uns der Trainer, dass angeblich ab 2021 von den Banken keine Bearbeitungsgebühren mehr in Rechnung gestellt werden. Hintergrund dürfte sein, dass Banken bei einer vorzeitigen Rückzahlung einen Teil der zu Beginn verrechneten Bearbeitungsgebühren/Vermittlungsprovisionen rückerstatten müssen.

Ob das tatsächlich kommt, konnte mit meinen Recherchen nicht zuverlässig feststellen. Aber wenn das so wäre, dann wäre dies für die Kreditnehmer eine tolle Sache. Die Bank wird natürlich auch nach einem Ende der Bearbeitungsgebühren auf ihre Kosten kommen müssen. Deshalb werden vermutlich diese Kosten auf die Marge oder die Kontoführungsgebühren umgelegt.

Nach einer Umschuldung kann es durchaus auch empfehlenswert sein, selbst einen Teil der Bearbeitungsgebühren des alten Darlehens von der Bank zurückzufordern. Das würde sich natürlich positiv auf die Vorteilhaftigkeit der Umschuldung auswirken.

Weitere Informationen:

Falls du mit der Rückforderung von Bearbeitungsgebühren / Vermittlungsprovisionen bei Umschuldungen schon Erfahrungen gemacht hast, dann teile uns dies bitte unten in den Kommentaren mit.

Update 22.12.2020: Im Nationalrat wurde am 21.12.2020 beschlossen, dass die Gesamtkosten bei vorzeitiger Rückzahlung reduziert werden. Die Bearbeitungskosten werden somit aliquot zurückgezahlt, nicht jedoch die Vergütung für Kreditvermittler. Diese ist von der Rückerstattungspflicht ausgenommen. Das ist aus meiner Sicht sehr schade, da sie meist eine sehr große Position ist. Hier hat die österreichische Vermittler-Lobby wieder ganze Arbeit geleistet. Konkret wurde folgendes beschlossen:

  • Vermittlungsprovisionen sind von einer Rückerstattung nicht betroffen.
  • Keine Rückwirkung bei Hypotheken und Immobilienkrediten – die neue Rechtslage gilt hier nur für Verträge, die ab 01.01.2021 abgeschlossen werden.
  • Bei Verbraucherkrediten gilt die Novelle für Verträge, die nach dem 11.09.2019 geschlossen und ab 2021 vorzeitig rückgezahlt werden.

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