Umschuldung Immobilienfinanzierung in Österreich | Anleitung, Tipps und Konditionen

Einleitung

Die Zinskonditionen sind aktuell so günstig wie nie zuvor. Mit diesem Blogartikel möchte ich dir zahlreiche Tipps und Informationen mitgeben, die dir ermöglichen sollen, dass du für deine Umschuldung die bestmöglichen Konditionen erhältst und auch bei der Strukturierung keine Fehler machst.

Für den Erfolg ist die Vorbereitung entscheidend. Wenn du gut informiert und vorbereitet in das Kreditgespräch oder in die Verhandlungen gehst, dann kann die Umschuldung eigentlich nur gelingen.

Generell wäre es sehr wichtig, dass du den Beitrag Wann lohnt sich eine Umschuldung? schon gelesen und umgesetzt hast. Damit weißt du auch schon, mit welchen Konditionen du grob rechnen kannst. Du weißt allerdings noch nicht, zu welchen Banken du gehen sollst.

Erhebung IST-Situation Finanzierung

Es macht keinen Sinn, zur Bank zu gehen, ohne zu Wissen, wie hoch die Finanzierung sein soll. Deshalb musst du unbedingt vorher erheben, wie hoch die aktuelle Restschuld aller Immobilien-Darlehen ist.

Warum spreche ich von der Mehrzahl? Weil sehr häufig ein fix verzinstes und ein variabel verzinstes Darlehen aufgenommen wurde und oftmals auch geförderte Kredite bestehen.

Wie kannst die aktuellen Salden feststellen?

  • Online-Banking: Die wohl beste Quelle. Hier kannst du den tagesaktuell korrekten Saldo erheben.
  • Kontoauszug: Man erhält Kreditkontoauszüge zum Jahreswechsel. Wenn aktuell Jahresmitte ist, kannst du durch einen Vergleich der Gesamttilgung im Vorjahr überschlagen, wie hoch in etwa die aktuelle Restschuld ist.
  • Bankanfrage: Oder du kontaktierst deine Bank und ersuchst um eine Saldenmitteilung zum gewünschten Stichtag.

Zudem solltest du bei jedem Darlehen zusätzlich die Laufzeit und den aktuellen Zinssatz hinzufügen. Für den späteren Vergleich solltest du für fix verzinste Darlehen auch anführen, wie lange die Fixzinsbindungsphase ist und wie sich der Zinssatz nach dieser Phase errechnet. Zum Beispiel 3-Monats-Euribor + 1,25%. Für variabel verzinste Darlehen benötigst du ebenso diese variable Kondition.

Damit du ein Gefühl für die aktuelle, gesamte Ratenhöhe hast, schadet es auch nicht, diese zu erfassen.

Kosten einer Sondertilgung: Wenn du schon den Kreditvertrag bei der Hand oder am Bildschirm hast, dann blättere gleich auch zum Abschnitt Sondertilgung. Hier kannst du festzustellen, ob du bei einem eventuell vorhandenen, fix verzinsten Darlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen musst. Diese beträgt max. 1% der offenen Kreditsumme.

Weiter unten findest du ein Datenerhebungsblatt zum Download, um diese Daten gleich strukturiert zu erfassen.

Datenerhebung Immobilie

Für die Bank ist natürlich auch der Wert und Zustand deiner Immobilie entscheidend. Da diese mittels Pfandrecht im Grundbuch die wesentliche, letzte Absicherungsquelle darstellt. Und die Bank kann damit auch feststellen, wie hoch die theoretische Eigenkapitalquote ist. Umso höher der Wert deiner Immobilie ist, umso besser ist es aus Sicht der Bank. Dies wirkt sich natürlich auch positiv auf die Zinskonditionen aus.

Folgende Dinge solltest du somit für das Bankgespräch vorbereiten:

  • Geschätzter Marktwert der Immobilie inkl. Grundstück (einfach selbst abschätzen, wenn kein Gutachten vorhanden ist)
  • Geschätzter Grundstückswert
  • Bau- oder Erwerbskosten insgesamt
  • Jahr der Fertigstellung
  • Eigentumsverhältnisse der Immobilie

Bei den Marktwerten kannst du meines Erachtens ruhig ein bisschen großzügiger rechnen bzw. aufrunden. Die Bank macht ohnehin in einem späteren Stadium eine eigene Bewertung. Zudem kann es nicht schaden, ein paar schöne Fotos der Immobilie (außen/innen) und einen Plan vorzubereiten.

Erhebung Einkommens- & Haushaltsdaten

Die Bank überprüft auch, ob du dir bzw. ihr euch die laufenden Raten leisten könnt. Dabei ist es natürlich sehr vorteilhaft, wenn das frei verfügbare Einkommen (nach Ausgaben) deutlich höher ist, als die monatlichen Kreditraten.

Folgende Daten solltest du für jeden Kreditnehmer bereithalten:

  • Haushaltseinkommen: Einkommensnachweise der letzten 3 – 6 Monate. Kindergeld. Mieteinnahmen. Alles was du an regelmäßigen Einnahmen vorweisen kannst, hilft euch.
  • Haushaltsausgaben: Hier sind alle laufenden Ausgaben gemeint. ZB.: Versicherungen, Telefon, Internet, Betriebskosten, Energie (Strom, Heizung, Warmwasser), Alimente, KFZ.
    NICHT: Kreditraten für das umzuschuldende Darlehen!

Ziel dieser Datenerhebung ist es, dass frei verfügbare Einkommen zu ermitteln. Die Kreditraten und das Leben sollten hier noch genügend Platz finden. Siehe hierzu auch in meinen Datenerhebungsblatt.

Neue Ziel-Finanzierungsstruktur festlegen

Aus meiner Sicht ist es unumgänglich, bereits vor den ersten Bankgesprächen festzulegen, wie die neue Finanzierungsstruktur aussehen soll. Du weißt ja bereits die aktuelle Kreditsumme.

Eine Umschuldung bietet einem immer auch die Gelegenheit, seine Finanzierungsstruktur zu überdenken und zu optimieren. Wesentlich sind dabei folgende Überlegungen:

  • Wie lange soll die Restlaufzeit sein. Gleich lang oder kürzer?
  • Möchte ich mein Darlehen fix oder variabel verzinst haben? Oder beides.
  • Sind größere Sondertilgungen geplant? Z.B. Auszahlung Lebensversicherung?
  • Möchte ich eventuell auch das geförderte Darlehen ersetzen?

Restlaufzeit

Aus meiner Sicht sollte die Restlaufzeit des neuen Darlehens nicht länger sein, als jene des bestehenden Darlehens. Meist haben sich die Einkommensverhältnisse verbessert und man könnte die Rückzahlung sogar etwas beschleunigen.

Jedenfalls sollte man auch nicht zu ambitioniert planen, da man ohnehin Sondertilgungen machen kann. Bei variablen Darlehen in jederzeit in beliebiger Höhe. Bei fix verzinsten Darlehen bis zu 10.000€ pro Jahr kostenlos.

Eine Erhöhung der Restlaufzeit macht dann Sinn, wenn man im Zuge der Umschuldung den Kredit aufstockt, weil man einen größeren Umbau machen möchte. In diesem Fall kann man mit der Bank auch einen späteren Tilgungs- bzw. Ratenbeginn vereinbaren. Dann kann man die dadurch ersparten Kreditraten auch in den Umbau investieren und braucht keine Kreditgebühren für diese Summe bezahlen.

Variable Verzinsung

Einer der entscheidendsten Parameter eines Darlehens ist die Verzinsung. Die wohl einfachste Variante ist es, das gesamte Darlehen variabel zu verzinsen. Hierbei wird die monatliche Rate in der Regel jedes Quartal an die Entwicklung des 3-Monats-EURIBOR angepasst. In der jüngsten Vergangenheit ist er nur gefallen.

Entwicklung des 3-Monats-EURIBOR

Niemand weiß, ob dieser in den nächsten Jahren noch weiter fallen wird, ob er so niedrig bleibt oder ob er steigt. Natürlich unterliegt man hier dem Risiko, dass der Zinssatz ordentlich steigt. Allerdings hat man auch die Chance, dass er noch weiter fällt. Aus meiner Sicht wird er aber irgendwann wieder steigen.

Ich denke, dass man es sich leisten können muss, den gesamten Kredit variabel zu gestalten. Das ist dann sinnvoll und möglich, wenn man glaubt, dass die Zinsen sehr lange sehr niedrig bleiben und wenn man es leicht verkraften kann, wenn die Kreditrate viel höher wird.

Wenn die Kreditsumme generell nicht sehr hoch ist und schnelle Sondertilgungen möglich und realistisch sind, könnte das für diese Vorgehensweise sprechen. Neben den aktuell sehr niedrigen Zinsen haben variable Kredite auch den Vorteil, dass man sie jederzeit in beliebiger Höhe kostenlos, vorzeitig zurückzahlen darf.

Fixe Verzinsung

Alternativ kann man das gesamte Darlehen für eine gewünschte Bindungsdauer mit einem fixen Zinssatz versehen. Damit unterliegt man in dieser Zeit keinem Zinsänderungsrisiko. Der Zinssatz ist natürlich umso höher, je länger die Fixzinsbindungsdauer ist. Das kannst du nachher auch unten bei den Konditionen sehen.

Nach Ablauf der Fixzinsbindungsdauer ist das Darlehen wieder variabel verzinst. Selten ist es auch der Fall, dass man einen fixen Zinssatz für die gesamte Laufzeit vereinbart. Wenn zum Beispiel das Darlehen 15 Jahre lang laufen soll und die Fixzinsbindungsdauer auch 15 Jahre ist.

Übliche Fixzinsbindungsdauern sind 5 Jahre, 10 Jahre, 15 Jahre und 20 Jahre.

Ein reines Fixzinsbindungsdarlehen würde ich vor allem jenen empfehlen, die sehr sicherheitsorientiert sind oder sich einen deutlichen Anstieg der Zinsen nicht leisten können oder wollen.

Gemischte Verzinsung

Man kann das neue Darlehen auch in zwei Tranchen teilen. Der eine Teil ist fix verzinst und der andere variabel verzinst. Somit kann man die jeweiligen Vor- und Nachteile kombinieren.

Eine Aufteilung auf zwei Tranchen bringt zusätzliche Kosten mit sich. Denn man hat zwei Kreditkonten und muss daher zwei Mal die laufenden Kontoführungsgebühren bezahlen. Siehe bei den Konditionen.

Aus den bisherigen Bankgesprächen habe ich mitgenommen, dass die Mindestsumme einer Tranche bei rund 50.000€ liegt. Für niedrigere Beträge macht es kaum Sinn.

Eine Aufteilung in zwei Tranchen wird aus meiner Erfahrung bei Immobilienfinanzierungen sehr gerne gemacht. Man muss sich das gut – auch hinsichtlich Leistbarkeit und Sondertilgungen – überlegen.

Geförderte Darlehen

Geförderte Darlehen können etwas komplizierter sein. Häufig sind die Annuitäten zu Beginn niedrig und mit den Jahren steigen die Raten kontinuierlich an. Es ist aus meiner Sicht aber niemals entscheidend, wie hoch die Raten (= Annuitäten) sind. Viel wichtiger ist, wie die Zinskondition aussieht. Und hier gilt die selbe Logik wie bei normalen Darlehen. Vergleiche einfach den aktuellen Fixzinssatz mit dem potentiell neuen Fixzinssatz bzw. die alte Marge (bei variablen Darlehen) mit der neuen Marge.

Hiervon ist abhängig, ob sich eine Umschuldung dieses Darlehens lohnt. Hier möchte ich wieder auf den Beitrag „Lohnt sich eine Umschuldung?“ verweisen. Wenn es sich lohnt, dann kann man die bisherigen zwei oder drei Darlehen auf ein oder zwei Darlehen reduzieren.

Aktuell beste Finanzierungs-Konditionen

Eine Abschätzung der Konditionen mittels einer Durchblicker-Abfrage hast du entsprechend meiner Anleitung im Blogbeitrag wahrscheinlich schon gemacht. Wenn ja, dann hast du ein Gefühl dafür, wie gut die Kondition sein könnte und wie gut deine Bonität ist.

Allerdings habe ich schon öfters die Erfahrung gemacht, dass diese Konditionen unter Umständen zu optimistisch sind und damit nicht vergeben werden. Man weiß schließlich auch nicht, welche Banken dahinter stehen. Der „Durchblicker“ verrät das natürlich nicht, den sonst würden niemand mehr über die Plattform – die als Vermittler tätig ist – ein Darlehen abschließen. Damit würden keine Vermittlungsprovisionen mehr fließen.

Wenn du gerne wissen möchtest, welche Banken in Österreich aktuell die besten Konditionen für eine Immobilienumschuldung anbieten, kann ich dir das nachfolgende Produkt empfehlen. Damit kommst du sehr wahrscheinlich zu den bestmöglichen Konditionen, die man mit deiner Bonität erhalten kann.

Strategie für Bankansprache

Das Ziel einer Umschuldung ist es, die Zins- bzw. Kostenlast in den nächsten Jahren bis zum Ende der Kreditlaufzeit auf ein Minimum zu minimieren. Aber es muss nicht unbedingt sein, dass man tatsächlich umschuldet. Man kann stattdessen mit einem Spitzen-Angebot zur bisherigen Bank gehen und sie damit dazu zu bewegen, dass sie freiwillig und kostenlos deine Konditionen anpassen. Es ist unwahrscheinlich, dass du genau die selbe Kondition erhältst, jedoch darf sie auch etwas schlechter sein. Denn mit einer Umschuldung kommen doch einiges an Kosten auf einen zu.

Die ideale Strategie ist aus meiner Sicht daher:

  1. Einholung von 1-2 Angeboten der aktuell besten Banken für Umschuldungen
  2. Kontaktaufnahme mit der aktuellen Bank und Information über Absichten und Konditionen. Angebot an Bank, dass man bei ordentlicher Nachbesserung ihr Kunde bleiben möchte.
  3. Nachverhandlungen
  4. Abschluss mit neuer Bank oder Anpassung des bestehenden Kredits

Tipps für die Bank- bzw. Kreditgespräche

Wenn man ein Kreditangebot einholt, sollte man selbstbewusst auftreten. Man sollte schon zeigen, dass man schon (etwas) Ahnung von Krediten hat und dass man auch schon mit einer anderen Bank gesprochen hat oder sprechen wird. Es kann sicher nicht schaden, auch ein bisschen über das Angebot der jeweiligen Bank zu schmeicheln. Es ist immer ein Geben und Nehmen. Man kommt nicht als Bittsteller sondern als „Geschäftspartner“.

Man weiß ja schon vor dem Termin, mit welchen Konditionen bzw. in welcher Bandbreite man rechnet. Es kann nicht schaden, ein paar Fragen zu stellen und aufmerksam mitzuschreiben. Nimm ein paar Unterlagen mit.

Du solltest genau wissen, wie hoch der Kredit sein soll und wie lange die Restlaufzeit sein soll. Auch solltest du die Verzinsungsart (fix + Bindungsdauer, variabel) im Kopf oder abrufbar bereit halten. Im Prinzip ist es gut, wenn du alle Daten oben genannten Datenerhebungen für dich dabei hast. Dann geht alles schneller und dein/euer Gegenüber sieht, dass die Hausaufgaben gemacht wurden.

Frage auch, wie lange die Umsetzung ungefähr dauert und bis wann man ein verbindliches Angebot erhält. Ganz wichtig, frage auch, wie hoch die Bearbeitungsgebühr ist.

Die wichtigsten Parameter für jeden Kreditvergleich:

  • Fixzinssatz bei der gewollten Fixzinsbindungsdauer
  • Variabler Zinssatz (3-Monats-EURIBOR + X,XX% Marge) für variabel verzinste Darlehen bzw. nach der Fixzinsbindungsdauer
  • Bearbeitungsgebühr
  • Kontoführungsgebühren

Frage auch, mit welchen sonstigen Gebühren (Schätzung, Notar,…) zu rechnen ist. Erzähle keinesfalls die Konditionen der anderen Banken. Diese Info würde ich für mich behalten. Hier zahlt sich ein Pokerface aus :).

Vergleich von Angeboten

Im Idealfall hast du nun drei Angebote für deine Umschuldung. Dabei kann es sein, dass ein Angebot ohnehin unschlagbar ist. In diesem Fall würde ich dass dann umsetzen.

Falls du dir unsicher bist, können wir sehr gerne ein Finanzierungs-Coaching machen. Dann kann ich dich ganz unabhängig bei der Auswahl unterstützen. Natürlich stehe ich in allen Fällen gerne auch schon bei anderen Fragen mit Rat und Tat zur Seite.

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Datenerhebungsblatt & Checkliste

Damit du die Daten übersichtlich bei der Hand hast, habe ich ein einfaches Datenerhebungsblatt in Excel erstellt, dass auch als Checkliste herangezogen werden kann. Wenn du hier die grauen Felder ausfüllst, dann hast du einen sehr guten Überblick über die wichtigsten Daten.

Die grauen Felder in dem Blatt sollten selbst ausgefüllt werden. Ich habe Musterdaten eingesetzt, die du einfach entsprechend ändern müsstest.

Dieses Blatt kannst du in der Folge als kleine Unterstützung für dich und für Notizen zur Bank mitnehmen.

Datenerhebungsblatt & Checkliste für Umschuldung

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